돈이되는 아파트 돈 안되는 아파트 - 채상욱

1. 집값이 떨어질까봐 집을 사지 못하는 당신에게

- 입주물량 폭탄이라고? 지역마다 다름

- 분양 물량의 급증은 규제가 그 발단

- 공급 폭탄보단 공급 절벽이 두려움

  ㄴ 2018년부터 최소 5년 이상 공급이 없을것으로 예상

2. 전세푸어가 되는것은 두렵지 않은가?

- 부동산 시장은 다주택자가 지배한다.

   ㄴ 1주택 797만호, 2주택 402만호 3주택 이상 596만호, 무주택자 841만호, 공공 116만호

- 집값이 오르면 전세가 늘고 집값이 주춤하면 월세가 늠

3. 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다.

- 집을 사는 순간 모든것이 달라짐

- 국내 자가 점유율 54%

- 집을 사는 순간 1070만 세댖중 한세대가 됨. 세금에도 관심을 갖게 됨

- 정부의 부동산 정책은 가진사람들을 위한 우호적인 때책들이 매년 말표됨

- 재건축 초과이익 환수제

   ㄴ 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 3천이 넘을경우 그 초과 금액의 쵣대 50%까지 세금을 매김

- 5년동안 신규아파트 분양물량 감소

전국의 아파트는 4개그룹으로 재편됨

1) 이미 조합추진위원회가 설립되어 개시시점이 존재하는 현재 재건축 진행중인 노후 아파트 그룹

ㄴ 반포주공1단지, 신반포3차아파트 등 

ㄴ 준공 30년이 지난 아파트 

ㄴ 잠실주공5단지는 2003년 12월에 조합설립추진위원회가 설립되었지만 아직도 재건축되지 못한 상태로 최근에서야 사업시행인가 단계를 밟고 있다. 서울시의 35층 제한 권고안을 받아들인셈 (초과이익 환수를 하는것이 더 큰 악재이기 떄문에 받아들일수밖에 없음)

ㄴ 1985년 이전에 준공되어 재건축을 진행하고 있지만 아직도 조합설립인가 단계까지도 가지 못한 추진위원회구성 단계에 있는 아파트들도 있음: 여의도 시범아파트, 공작아파트, 수정아파트, 광장아파트 ( 이 아파트들은 신탁방식 재건축으로 조합설립인가 단계 패스하고 재건축 진행)

ㄴ 1번 그룹 아파트가 속도전을 내고 재건축 단계를 밟아간다면 이들 단지 중심으로 가격 상승 특히 반포주공1단지나 신반포3차아파트, 경남아파트 같은 단지들은 반포를 대표하는 랜드마크가 될만한 입지임

2) 조합추진위원회 설립전이이서 개시시점이 없지만 근 미래에 재건축을 시작해야하는 노후 아파트

ㄴ 아시아선수촌 아파트, 올림픽선수촌아파트 등 

ㄴ 준공 20~30년 된 아파트 (1986~1995)

1986~1990년에 준공된 아파트

- 지은지 만 30년이 다 되어 재건축 대상임 

송파구: 올림픽선수촌아파트, 잠실우성아파트, 아시아선수촌아파트, 오금대림아파트, 가락대림아파트, 가락상아2차아파트

도곡동: 오금삼성아파트, 문정시영아파트

서초동: 삼풍아파트, 도곡한신아파트 

강동구: 명일현대아파트, 명일우성아파트, 명일신동아아파트, 명일한양아파트, 명일2동현대아파트, 

광진구: 자양동일대로, 광장장극동아파트, 광장현대3단지아파트, 광장현대5단지아파트, 광장구청아파트, 자양우성아파트

중랑구: 한신아파트, 태능,공릉 일대의 아파트촌 

노원구 월계동 등

광명시 하안동 일대, 인천 부평역 주변 

-> 요 아파트들은 재건축초과이익환수제로 인해 가격이 다소 둔화된 상태 하지만 교육특구에 입지가 좋아 대단한 강점 있음 매수해도 좋음 특히 목동, 상계동 지역은 현저히 저평가 되어 있음

1991~1995에 준공된 아파트

- 1기 신도시: 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본

- 판교의 가격강세가 신분당선 연장을 따라 전이될수 있는 분당, 수지는 물론 평촌, 의왕포일 지역을 관심있게 볼것

- 분당은 실질적인 초중등 교육 특구로 일반초-일반중-자율고-특목고로 연결되는 전톡적인 교육방식 선호 (평촌도 마찬가지)

- 평촌은 중앙공원을 중심으로 주거환경이 양호한 목력단지,꿈마을 중심으로 학원가 특수성이 있는 지역이 상대적으로 가격이 높음

  2017년부터 평촌과 과천사이에 과천지식정보타운이 공급되고 의왕시에도 주택공급이 늘면서 과천 이남권에 공급부담이 생기고 있긴 하나 평촌도 목련마을 중심으로 리모델링 추진 이슈가 있음

  판교로의 접근성 상승, 과거 3년간 주택가격 상승률이 상대적으로 낮았다는 점에서 기대됨

- 강남/서초는 해외 유학까지 고려하는 부모가 있어 국내교육에 몰입하지 않는 경향 있음

ㄴ 1기 신도시 아파트들은 10년정도 남았지만 재건축 초과 이익 환수제를 피하기 위해 다양한 방법 시도 예상

ㄴ 리모델링이라는 사업방식을 통해 노후주택을 정비하는 아파트 많아질것임 (리모델링은 재건축초과이익환수제가 적용되지 않음)

ㄴ 용산구 현대멘숀 강남구 대치2지구가 리모델링을 추진하는 대표적인 고가아파트이고 안양의 목련우성 2~3단지 아파트, 분당의 한솔주공5단지 아파트도 리모델링을 추진중

3) 재건축초과이익환수제로부터 자유로운 이미 재건축과 재개발을 완료한 아파트 

ㄴ 반포자이 잠실 엘스 리센츠 트리지움 등 

ㄴ 2000년대 지어진 아파트

ㄴ 재건축 초과이익 환수제가 적용되면 신축 아파트의 사용가치가 높은 수준을 유지할것으로 보임

ㄴ 재건축을 통한 신규아파트 공급이 감소할것이므로 이미 공급된 신축아파트의 사용가치는 앞으로도 강세일것

4) 2017년중 관리처분계획인가 단계에 진입해서 재건축 초과이익환수제로부터 자유로우며 아직 신축아파트로 건설됮지 않은 단지

ㄴ 현재 분양권 상태이거나 관리처분계획인가 딴계여서 수년 내에 신규 분양뙬 아파트

ㄴ 잠원동 아크로리버뷰, 신반포자이, 개포동 레미안 등

4. 절대 손해보지 않는 집을 사는 방법

매매대상 아파트 찾기

- 투자를 고려한다면 투자원금 규모 확인부터 해야함. 갭투자, 주택재개발, 리모델링, 재건축 등 어디에 할지 정해야함

- 전세가와 매매가 차이가 적은 아파트를 사는것이 기본 (사용가치와 처분가치 개념으로 설명)

- 아파트 시세와 학군 파악   ㄴ joinsland.joins.com에서 전세비율 높은 아파트 검색   ㄴ 네이버부동산에서 호가 확인   ㄴ 호갱노노에서 학군, 분양 정보 확인 - 부동산 중개사와 대화   ㄴ 네이버 부동산에 올라온 몇호 매매 거래되었나요?

- 부동산 고수들 사이트

  ㄴ blog.naver.com/santa_sroce 금융권종사자

  ㄴ blog.naver.com/neolone 경제만 배고 모든 일에 관심이 있는 외국계 금융기관 이코노미스트

  ㄴ blog.naver.com/home8706 키움증권 이코노미스트

  ㄴ blog.naver.com/ronalee 현직 펀드매니저이면서 애널리스트

  ㄴ cafe.naver.com/jaegebal 부동산 까페

  ㄴ blog.naver.com/ppassong 한국갤럽팀장, 부동산 실물투자와 입지분석 전문가

  ㄴ blog.naver.com/yminsong 현직 금융시장 전문가, 주식/부동산 통찰

다주택 보유를 고려한다면 부부간 양도는 필수

- 3주택 이상으로 고민중이라면 부부간 양도세 알아야 함

  ㄴ 양도세율은 양도차액이 1.5억을 넘을때 38% 과세

  ㄴ 부부간 주택을 증여한다면 양도세 대신 부가세를 선택하면 양도 관련 과세를 실질적으로 절세할수 있음

  

1주택자 고민

- 별거 없음

2주택자 고민

- 양도세 고민해야함 집을살때 팔때의 양도차액에 대한 세금을 내야함 (단 일시적 2주택 제외)

5. 노후까지 준비하는 부동산 투자법

- 100만원으로 건물주 되기

- 재간접 부동산 펀드를 통해 여러 펀드에 투자할수 있다.

- 하나의 집으로 여러채 효과를 내는 새로운 임대업: ex.) 셰어하우스 

- 소규모 재건축 싣대 선점

- 집한채로 평생 연금받기

   ㄴ ex 3억 시세면 월 100만원 사망시까지 받음

재개발은 비례율을 잘 따져야 함

프리미엄이 붙게 되는데 나중에 되팔때 가격과 별차이 없으면 무용지물임