나는 돈이 없어도 경매를 한다. - 이현정

 

나는 돈이 없어도 경매를 한다. - 이현정

 

1. 서른아홉살 경매가 선물한 내 인생의 첫집
인터넷 옷쇼핑몰을 운영하다 아이들 돌볼 시간이 없어 3백만원에 판 이야기
학습지 교사, 설문조사 아르바이트 등등을 하며 열심히 하며 맞벌이하며 살았으나 생활형편은 나아지지 않고 결국 가지고 있던 집을 판다.
그러던중 다음까페어서 경매를 만나게 되어 시작

집주인과 월세 계약은 하자말라

- 인도명령은 낙찰받고 6개월 내에 해야함. 6개월이 지나면 전집우인에게 강제집행도 불가능해진다. 이럴 경우 남은건 명도소송인데 시간도 오래 걸리고 훨씬 복잡하다.

※ 경매순서: 현장조사 -> 입찰 -> 낙찰 -> 대출및 잔급납부 -> 명도 -> 이사

2. 사람들은 왜 경매를 어려워할까
1) 목표설정 - 내가 원하는 집은 어떤 집인가
- 원하는 집에 대한 목표를 구체적으로 설정 (대출, 평수 등)

2) 권리분석
- 위험하지 않은 물건을 고른다.
- 모든 경매물건은 사연이 있음 등기부등본을 떼어보면 대략 알 수 있으며 법원에서 물건매각명세서로 어떤 내용인지 알려줌
내가 감당할수 있는 집을 고르는게 권리분석

3) 현장조사(임장)
인터넷 사전조사후 현장조사 진행

4) 입찰
입찰의 핵심은 입찰가격

5) 잔급납부
낙찰을 받게 되면 정해진 날짜까지 잔급 납부를 해야는데 이때 대출을 받는 경우가 많고 이를 경락잔금대출이라고 부름 (은행은 법무사를끼고 일을 진행함)
관리비 체납분, 공과금도 내야함

6) 명도
점유자와의 만남은 편치 않음 하지만 빠르면 빠를수록 만나보는게 좋음
점유자를 만나기 쉽지 않은 경우 내용증명을 보냄 (내용은 강경하게, 말은 부드럽게)
명도까지 끝났으면 내가 살것인지 팔것인지 결정

 

이런사람은 경매를 하면 안된다.

1) 10~20만원이 우수운 사람
지방의 경우 월세 10~20정도 하는곳이 많다. 애게 겨우 그거 벌려고 경매를 해? 하는 사람은 경매하지 마라
10채면 100~200이고 20채이면 200~400이다.

 

2) 부부간에 경매에 대한 선입견이 있다면 사소한일로 매번 싸운다.
부부가 다같이 행복해지자고 하는 일인데 매번 싸운다면 하지말라
동생도 처음 경매시작할때 남편의 반대가 심했다. 차츰 수익이 나면서 남편의 동의를 얻게 되었고 지금은 응원까지 받고 있다.
꾿꾿하게 노력해 가족의 응원을 받을 자신이 없다면 시작하지 말라

 

3) 지나치게 새가슴인 사람
낙찰을 못받을까 걱정, 낙찰받으면 점유자 만날일에 걱정, 못만나면 못만난다고 또 걱정 이걱정저걱정..
이런사람은 초주검이 되기 십상. 하지말라

- 경매의 꽃은 명도이다. 현재 살고 있는 사람을 내보내야 내가 살든 세입자를 들이든 할수 있다.
내가 집을 낙찰 받고 잔금을 내면 법원은 빚쟁이들에게 배당순서대로 돈을 나눠준다.
낙찰 받은즉시 이런 룰을 전집주인에게 설명해줘야 한다. 정중하게..
내가 해줄수 있는 한계도 알려주고 언제까지 이사를 가야하고 만약 원한다면 재계약 할수 있으며 금액은 얼마이고..
최악의 경우 강제집행을 할수 있다.

 

집이 많으면 세금은?
- 세금은 투자비용임. 집이 많을수록 월세를 더 받는만큼 세금이 늘어나는건 당연
- 고로 임대수익 두달치는 내돈이 아님

 

임대사업자를 낼까?
재산세 50% 감면 혜택
종부세 합산에서 임대주택 제외
5년 이상 임대사업 계속 할 예정이라면 임대사업자로 등록하여 보유세를 줄이자 (5년간 의무적으로 임대를 해야함, 5년내 집을 팔 경우 벌금이 있음)
노후에도 입대사업을 계속할 마음이라면 등록하는게 당연 좋음, 단순히 세금만 목적이라면 큰 혜택은 없음

3. 때로는 울고 때로는 웃는 100% 리얼 경매 이야기

인테리어는 돈이다. 2백만원을 들여 누구나 살고싶은 집으로 꾸미고 보증금을 500만원 더 올려 받을수 있다.

부동산 회사 팀장입니다. (내 뒤엔 커다란 회사가 있다.)

노약자의 집은 피하라.. 사람이 하는 일이다. 보증금을 돌려받지 못하는 처지라면 어떻게 내보내겠는가

가장 어려운건 깡패도 드러눕는 아줌마도 아니다. 연락이 안되는것이다.

 

4. 딱 이것만 알아두자 실속만점 경매 6단계

1) 목표설정
- 자본금은 40%정도 있어야 하고 내가 감당할수 있는지 사이징부터 한다.

2) 권리분석
말소기준권리 중요
- 말소기준 아래로는 모두 소멸되는 권리
말소기준권리가 되는 5가지 원리
근저당권, 가압류, 경매개시결정, 담보가등기, 선순위전세권 (저기압의 개님이 담벼락을 전세놨네)
ㄴ 요 다음으로 인수하는 권리가 없는집을 찾아야함
말소기준권리 앞의것은 인수, 뒤의것은 소멸 단, 말소기준 아래로도 인수되는 네가지 예외가 있다. (예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권)

전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건
- 가장먼저 설정되어야 하고, 전세권이 건물전체에 설정되어 있어야 하며, 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 하였을떄
- 만약 이 조건중 하나라도 충적하지 못하면 전세권은 말소기준권리가 될수 없으며 그 뒤에 오는 권리가 말소기준권리가 됨

 

- 이런집은 뒤도 돌아보지 말라
1) 예고등기 - 등기 자체에 문제가 있다는 법원의 경고
2) 가처분등기 - 이미 판 집을 또 팔지 못하게 하는것. 같은집을 두번 팔면 안됨. 이런집을 사면 소유권을 뺏길수도 있음
3) 유치권 - 명도에 어려움 있음
4) 지상권 - 집따로 땅따로, 건물과 땅의 소유주가 달라 분쟁의 소지 있음

 

- 세입자의 권리
1) 대항력: 전입신고/확정일자 받은 세입자. 말소기준 권리 앞에 있어 대항력을 갖춘 세입자를 선순위 세입자라 함. 법원에서 돌려받지 못하면 낙찰자에게 정당하게 요구할수 있음
2) 우선변제권: 확정일자 받으면 경매금ㅇ액에서 먼저 배당받을수 있음
3) 최우선 변제권: 소액임차인이 자신의 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리 - 보증금이 소액이어야 성립됨

매각물건명세서: 등기부등본에 기재되지 않는 임대하여 사는 사람의 임차권이나 기타 권리들이 나와 있음. 기재내용이 사실과 다르면 불허가 신청 가능

 

※ 세입자가 배당받는 집을 골라라

 

- 세입자의 권리보다 앞서는 5가지 권리
1) 경매집행비용 : 약 3%
2) 최우선변제
3) 당해세 - 부동산 세금
4) 우선변제
5) 일반임금채권
6) 담보물건보다 늦은 조세채권
7) 의료보험료 건강보험료
8) 일반채권자의 채권

5. 따박따박 임대수익! 좋은집 고르기&관리 노하우

근로복지공단의 압류는 조심. 세입자의 최우선변제금과 같은 순위.

1억짜리 집을 산다면 필요한 비용은?
입찰보증금: 1천
대출: 5천
잔금: 4천
법무비 및 채권: 약 100만
세금: 약 200만

주의: 대항력이 있는 세입자의 집은 낙찰자에게 보증금을 청구할 권리가 있기 떄문에 저렵하게 낙찰 받아야 한다.

 

명도
명도를 돕는 법적장치: 인도명령, 점유이전금지가처분
낙찰받은날 점유자를 바로 만나 이사 시간을 벌워줘라
잔금납부일 + 배당일 하면 보통 두달정도
저항이 예상보다 심하면 초장부터 내용증명을 보내라

점유자를 적으로 만들지 않는 대화법
1) 그들의 얘기 들어줘라
2) 난 원망의 대상이 아님을 주지시켜라
3) 그들이 원하는것이 무엇인지 돌직구로 물어봐라
- 이사비는 얼마 줄거에요?
  ㄴ 점유자들이 진정으로 원하는건 안정이다. 그러니 원하는게 무엇인지 묻는것이 제일 빠름.
  ㄴ 어떤 세입자는 빨리 이사나가고 싶어함. 이사비용만 주시면 바로 나갈게요.
- 회사 원칙상 이사비용은 드릴순 없습니다. 다만 빨리 나가길 원하신다면 배당일 전이라도 미리 보증금을 돌려드릴게요. 회사에서 배당금을 대신 드리는거에요. 위임장을 작성해주시면 저희가 대신 배당일에 보증금을 받으면 되니까요.

4) 상대가 이겼다고 느끼게 해주라

5) 연락처를 남기고 10일내 첫만남을 갖지 못하면 반드시 내용증명을 보내라

 

강제집행의 시작은 인도명령 신청
- 강제집행은 마지막 칼자루 점유자, 낙찰자에게 모두 안좋지만 어쩔수 없을 경우에만..
- 모든 비용은 낙찰자가 냄..
- 인도명령 신청은 잔급납부와 동시에 한다. 법원에서 하는 모든 업무는 진행이 느린편이다. 그래서 모든 서류는 최대한 빨리 신청하는것이 좋다.
- 인도명령인 잔금 납부후 6개월 내에 신청하지 않으면 안받아줌.
- 인도명령을 했는데도 점유자가 집을 비우지 않는다면?
  ㄴ 점유이전금지가처분 신청 (인도명령 나혼후 점유자가 바뀌면 바뀐 사람을 상대로 다시 인도명령을 해야기 때문에 바뀔수 없도록 하는 법적조치)
  ㄴ 등기부등본, 매각허가결정문, 전입세대열람내역, 첨부하여 법원에 제출하고 송달 예납금 입금
  ㄴ 보증보험 보증서 끊기 (점유이전금지가처분 신청후 일주일후 담보제공명령원이라는 우편물이 옴. 이걸 가지고 서울보증보험에 가면 보증서를 끊어줌 (점유자의 재산보호)
  ㄴ 이 보증서를 법원에 제출
- 강제집행 신청서 작성

 

강제집행
- 점유자가 끝내 집을 비워주지 않을 경우 진행. 인도명령 결정문과 송달즐명원 필요
- 집행비용 예납 (30만)하고 접수증 가지고 법원 안에 있는 은행에 가서 예납금을 납부하면 영수증 발급해줌
- 집행관의 예고: 신청후 일주일 이내 예고를 하게 되는데