leopit's blog

경락잔금대출시 참고사항

- 제1금융권 제외하고 여러군데 전화해봐야함 (최소 50군데)
ㄴ 확인사항: 경락잔금대출 취급여부 확인, 대출 몇프로 가능? 이자는?

- 법원 앞 나눠주는 명함 전화
ㄴ 시세확인차 여기도 괜찮음

+ 대출 가능액(정해져 있는건 아님..)

- 주택은 대략 낙찰가의 70%정도 나옴
- 상가는 약 80%까지 가능
- 다가구는 약 60% (방빼기)
- 토지는 50% 미만

+ 8.2 부동산 대책 이후는?

- 조정대상지역은 시세의 60%
- 투기(과열)지역은 시세의 50%

ㄴ 단, 상가는 아무 영향 없음

-> 낙찰가의 유의미한 하락으로 이어지고 있다.

- 이자차이가 크지 않으면 무조건 대출 많이 주는곳을 택해야함 (실투자금 관리)
- 대출 직원말을 믿지말라. 지점장이 갑자기 안된다고 할수 있다. (다른데도 미리 알아보라)
- 중도상환수수료(거치기간 만기시 연장여부 확인)
- 원리금균등상환은 가능한 피해야 한다.
- 명도시 대출이자를 고려해서 입찰하라 (명도 전까지 이자를 얼마동안 내야하는지 생각해둬야한다.)

+ 경매절차

경매신처 -> 감정평가서 -> 현황조사서 -> 배당종기일 -> 매각명세서 -> 유찰시할인 -> 인도명령

+ 경매와 공매의 차이
- 경매는 개인대출, 공매는 세금체납
- 경매는 법원, 공매는 캠코 (한국자산관리공사)에서 진행
- 공매는 인터넷으로 가능(공인인증서를 이용 온비드사이트 전자입찰)
- 공매는 현황조사서가 없음
- 공매는 문제시 환불 안됨(매각명세서 없음)
- 공매는 대폭 할인 (유찰시)
- 공매는 점유자 명도집행(인도명령) 안해줌 (별도로 명도소송 해야함)

물번: 사건 하나에 여러개의 물건이 있을 경우 즉, 사건이 하나인데 물건이 여러개
- 입찰시 정확하게 물번번호를 써줘야함

매각기일: 그날 가서 입찰서 쓰라는말

용도: ex. 상가(점포) - 점포란 칸칸이 나뉘어져 있는 칸을 말함

ㄴ 대지권 - 대지에 대한 권리

소유자와 채무자가 다른경우?: 보증

매각대상: 토지/건물 일괄매각
ㄴ 일괄매각 아니면 쉽지 않음 (내땅위에 남의건물?)

배당종기일: 배당 신청을 이 날짜 까지 해야함

청구금액: 경매 신청한 사람 금액

개시결정: 경매시작하라고 결정한 날짜

매각: 낙찰일

매각결정기일: 낙찰후 일주일정도 시간을 둠

대금지급기한: 매각후 한달정도

배당기일: 대급 지급후 보통 한달정도 (돈 나눠주는날)

보존등기일: 최초 등기부등본 생긴 날짜 (준공년도)

유치권: 건물수리 및 인테리어 업자가 수리후 돈을 못받았을 경우 유치권 행사함

공동담보: 여러개를 한번에 잡아서 담보를 잡았을때 
ㄴ 입찰자와는 상관없음

토지거래허가구역: 토지 거래를 하려면 허가를 받아야 한다는 말 (급등 등)
개발행위허가제한구역: 개발 못하는 땅 (급등 등)
개발제한구역: 그린벨트

관련사건: 입찰자랑 상관없음

중복사건: 같은 물건인데 결매를 두번 치는경우 (경매를 한번 신청하면 낙찰까지 6~8개월 걸림, 경매 진행도중 채무자가 이자를 갚음 그러다 돈 빌린데 에서 또 돈을 안갚으면 재경매)
ㄴ 낙찰자랑 상관없음

대항력있는 임차인: 돈을 물어줘야되는 임차인

지분매각: 주인이 여려명인 1/M 지분만 준다는 이야기 (배가 산으로감)

+ 대지권미등기
- 등기를 안한 상태 (대지가 없는건지 등기상만 안올란간건지 모름)
- 크게 문제가 없는 경우가 대다수
- 대지권 미등기이나 감정가격에 포함 (법원 판사의 말)
- 단 분양한지 얼마 안된집은 전주인이 땅에 대한 잔금을 안치룬 상태라면 문제가 됨 (그럴일은 거의 없음)

+ 임금채권

- 임금채불 (공장에 일했는데 아파트에 저당잡힐수 있음)
- 3개월 월급, 3년 퇴직금 국가 보장

+ 봐야할것
건출물대장
토지대장
감정평가서
현황조사서 - 전입세대열람 및 방문후기
매각물건명세서 - 판사가 책임지는 정보, 문제시 환불
지도 (지적도)